LA VIVIENDA

 

1. Concepto de vivienda habitual.

El TRIRPF (RD 3/2004) establece los requisitos y condiciones necesarios para que una vivienda tenga a efectos fiscales el carácter de habitual y así, se establece que:

  • Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
  • Se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
  • Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

2. Deducción por adquisición de vivienda habitual.

En primer lugar, señalar que de acuerdo con el artículo 69 TRIRPF se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se considerará que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

Señalado lo anterior, mencionar que la deducción por inversión en la vivienda habitual es, con carácter general, el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. A estos efectos, la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamente (art. 54 del RD 1775/2004, RIRPF).

La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.

Por otro lado, cuando en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables a la base de deducción anterior serán en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los siguientes: Durante los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación, el 16,75% (porcentaje estatal) y el 8,25% (porcentaje autonómico) sobre los primeros 4.507,59 euros y el 10,05% (porcentaje estatal) y 4,95% (porcentaje autonómico) sobre el exceso hasta 9.015,18 euros; Con posterioridad los porcentajes anteriores serán del 13,4% (porcentaje estatal) y 6,6%(porcentaje autonómico) y del 10,05% (porcentaje estatal) y el 4,95% (porcentaje autonómico), respectivamente.

No obstante lo anterior, estos coeficientes incrementados no serán de aplicación para las viviendas en construcción, los supuestos de ampliación de vivienda, ni a las cuentas vivienda.

Por último, es importante señalar que cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción, según se establece en el artículo 69. 1. 2º TRIRPF.

3. Deducción por obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual

El artículo 69.1. 4º TRIRPF prevé asimismo una deducción por inversión en vivienda habitual para los contribuyentes que efectúen obras e instalaciones de adecuación en la misma, incluidos los elementos comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública, con las siguientes especialidades:

  • Las obras e instalaciones de adecuación deberán ser certificadas por la Administración competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvalía, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
  • Darán derecho a deducción las obras e instalaciones de adecuación que deban efectuarse en la vivienda habitual del contribuyente, por razón de la minusvalía del propio contribuyente, de su cónyuge, ascendientes o descendientes que convivan con él.
  • La vivienda debe estar ocupada por cualquiera de las personas a que se refiere la letra anterior a título de propietario, arrendatario, subarrendatario o usufructuario.
  • La base máxima de esta deducción, independientemente de la fijada en la letra a) del apartado 1.° anterior, será de 12.020,24 euros anuales.
  • Cuando en la inversión para la adecuación de la vivienda se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables serán, en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los incrementados.
  • Se entenderá como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda cuando la anterior resulte inadecuada en razón a la minusvalía.

4. Cuentas vivienda.

El TRIRPF (RD3/2004) en su artículo 69.1.1º a), admite la deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el límite, conjuntamente con el previsto para la deducción por inversión en vivienda habitual, de 9.015,18 euros anuales. Las cantidades por las que se aplica esta deducción deben estar depositadas en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición.

No obstante, se perderá el derecho a la deducción:

  • Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
  • Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
  • Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.

Las cuentas viviendas deberán identificarse separadamente en la declaración del Impuesto, consignando, al menos, los siguientes datos: Entidad donde se ha abierto la cuenta, Sucursal y Número de la cuenta. Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda.

5 . Compensación por viviendas adquiridas con anterioridad al 4 de mayo de 1998.

La LIRPF contempla para los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 4 de mayo de 1998 y puedan aplicar en 2005 la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en el artículo 55.1 de la Ley 40/1998 tendrán la posibilidad de aplicarse la deducción regulada en el citado artículo.

La cuantía de esta deducción será la diferencia positiva entre el importe del incentivo teórico que hubiera correspondido, de mantenerse la normativa vigente a 31 de diciembre de 1998, y la deducción por inversión en vivienda que proceda para 2005.

El importe del incentivo teórico se calculará por la suma de las siguientes cantidades:

  • El resultado de aplicar el tipo medio de gravamen de 2005 a la cantidad resultante de sumar los intereses satisfechos en 2005 por los capitales ajeno invertidos en la adquisición de vivienda y al cuota y recargos, excepto el de apremio, del IBI satisfechos en el 2005 y de restar el 2% del valor catastral de la vivienda habitual cuando este revisado y el 1,1% cuando no lo está.
  • El resultado de aplicar el 15% a las cantidades invertidas en el 2005 en la vivienda habitual excluidos los intereses.

La compensación en 2005 será la diferencia entre el incentivo teórico y la deducción por vivienda habitual que proceda en 2005, en los términos expuestos anteriormente.