INFORMACION COMO MEDIDA PREVENTIVA	Vd. ha de saber de forma sencilla y clara cuáles son los instrumentos jurídicos que previenen el fraude a la hora de comprar una vivienda. La exigibilidad y relevancia de estos instrumentos preventivos difieren según estemos ante una compraventa empresarial, compraventa entre particulares o adquisición en régimen cooperativo, y según se trate de viviendas terminadas o viviendas programadas o en construcción.
*Venta empresarial*	En la venta empresarial, los instrumentos a disposición del comprador vienen recogidos en el R.D.515/89, de 21 de abril, sobre protección del consumidor en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Y son los siguientes:
*Folletos o similar.*	-Folletos o documentos similares: Han de ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de las viviendas, debiendo expresar siempre los siguientes datos:
	--Fase de construcción en que se encuentre la vivienda.
	--Datos sobre su ubicación
	--Datos identificativos del vendedor: nombre o razón social, domicilio y datos de la inscripción en el Registro Mercantil si el vendedor está constituido como sociedad mercantil.
	--Descripción general del edificio y de la vivienda, con su superficie útil, zonas comunes y servicios accesorios, así como referencia a los materiales empleados en la construcción (Memoria de calidades)
	--Situación registral del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique suficientemente la finca.
	--Precio total y forma de pago.
	El R.D. 515/89 otorga a los folletos o documentos similares utilizados en la oferta, promoción y publicidad carácter vinculante, por lo que teniendo igual fuerza obligatoria que el contrato, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor.
*Información a disposición del público.*	Los empresarios y profesionales de la venta de viviendas, deberán tener a disposición del público y de las autoridades competentes, además de los datos señalados en el apartado anterior, la siguiente documentación:
	--Plano general del emplazamiento y de la vivienda, con descripción del trazado de las redes eléctricas, agua, gas, calefacción, garantía de las mismas y medidas de seguridad contra incendios.
	--Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones especiales y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
	--Copia de la licencia de obras y demás autorizaciones exigidas para la construcción de la vivienda, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, así como de las cédulas de calificación si se tratara de VPO.
	--Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de Propietarios, en su caso, contratos de servicios y suministros de la comunidad, extracto de cuentas y cuota de gastos comunes, información tributaria, forma contractual prevista, fecha de entrega de la vivienda, fase de edificación y nombre y domicilio del arquitecto y del constructor de la obra.
*Requisitos del contrato privado de compraventa.*	El contrato privado de compraventa es aquel documento que obliga a ambas partes (vendedor y comprador) y que tendrá que elevarse a escritura pública y ser inscrito en el Registro de la Propiedad para tener valor frente a terceros.
	El R.D. 515/89 exige que el contrato este redactado con la debida claridad y sencillez, y que responda a los principios de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:
	--No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.
	--Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador.
	--Repercutan sobre comprador errores o fallos que no le sean imputables.
	--Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por su naturaleza correspondan al vendedor.
	--Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato
	Pese a ello, no es de extrañar que a la hora de firmar el contrato privado de compraventa de una vivienda exista una posición de desequilibrio entre las partes, ya que el comprador se ve obligado a aceptar clausulados redactados de antemano por la parte vendedora, en los que se imponen una serie de condiciones y renuncias que no han sido negociadas y a las que solo cabe adherirse en muchas ocasiones, a pesar del abuso de derecho que ocultan los contratos (llamados por ello de adhesión). Es consejable que antes de firmar el contrato lo leamos detenidamente y pidamos asesoramiento sobre el mismo. En cualquier caso, en el contrato deberá aparecer reflejado lo siguiente:
	--Identificación del vendedor, del comprador y de la vivienda, así como descripción detallada de esta.
	--Plazo o fecha de entrega de la vivienda.
	--Precio total de la venta y forma de pago, que deberá especificar:
	a) En el supuesto de precio aplazado, tipo de interés, cantidades a abonar por principal e intereses, y fechas de sus respectivos vencimientos.
	b) En el supuesto de vivienda en construcción o no acabada, cuenta especial abierta por el vendedor en la que habrán de entregarse las cantidades a cuenta a entregar por el comprador, así como contrato o póliza de seguro autorizado en el Registro de Bancos o Cajas que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del vendedor, salvo si este es una entidad pública eximida de tal obligación.
	--Cláusulas penales aplicables en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
	--Obligación de ambas partes de elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
	--Obligación del vendedor de soportar en la primera venta los gastos derivados de la titulación que legalmente le corresponden. Estos son los de Declaración de Obra Nueva y Constitución de la Propiedad Horizontal, hipotecas para financiar su construcción y su división o cancelación. Así mismo corresponde al vendedor abonar el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
	--El derecho a la elección de Notario que corresponde al comprador.
	--Cláusulas de inclusión obligatoria impuestas por la normativa de VPO. (nº de expediente de Calificación provisional, Ley, Real Decreto u Orden a que esté acogida la vivienda, así como las ayudas o subvenciones a que pudiera acceder el comprador, limitaciones a la libre disposición y uso de la vivienda, y derecho del comprador a instar la resolución del contrato si resultara un precio final de la vivienda superior a un 25% al inicialmente pactado y en el caso de denegación de la calificación definitiva.)
	Junto a la copia del contrato deberá exigirle al vendedor la entrega de una documentación completa, suscrita por el mismo, en el que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como de los materiales empleados en su construcción, en especial de aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.
Venta entre particulares.	Si le interesa una vivienda y el vendedor es un particular, la información sobre la situación de la finca que vamos a adquirir nos la brinda el propio vendedor y la misma deberá ser veraz, de modo que, aun cuando no sea aplicable en este supuesto el R.D. 515/89, podemos exigir al vendedor que nos acredite todos los extremos de interés o al menos comprobarlos nosotros mismos personalmente, de la siguiente manera:
	- Dirigirnos al Registro de la Propiedad, donde comprobaremos:
	-- Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la vende.
	-- La ubicación, superficie y características de la misma.
	-- La cuota que le corresponde en el inmueble.
	-- Las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.
	- Comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles ( contribución ), así como si las instalaciones de la vivienda están en perfectas condiciones o, por el contrario, están deterioradas.
	- En caso de que la finca esté gravada con una hipoteca el comprador puede optar entre la cancelación de la misma por el vendedor ante Notario antes de firmar el contrato o hacerse cargo de ella, subrogándose en la misma y descontando el importe de la hipoteca del precio de la vivienda, conociendo todos los términos en que fue contratada.
	Sepa usted que si la compraventa no se va a realizar en un plazo breve el consumidor puede pedir en el Registro de la Propiedad que le envíen a su domicilio una certificación de información continuada de la finca que le interesa adquirir, a fín de conocer posteiores modificaciones de los derechos que sobre ella tenga el vendedor.
	En la actualidad los Notarios que autoricen escrituras de cambio de titularidad de fincas o que impliquen alteración física de las mismas (segregación, agrupación, obra nueva,...), están obligados a comunicar al Catastro los datos relativos al cambio de titularidad o a la alteración efectuada. Esta comunicación suple la obligación de comunicar al Catastro por parte de los particulares el cambio de titularidad de la vivienda en el plazo de dos meses contados desde la firma de la escritura. Si bien no es aplicable respecto de fincas situadas en el País Vasco y Navarra, habida cuenta las especialidades derivadas del régimen foral existente en esas comunidades autónomas.
Adquisición de viviendas en régimen cooperativo	Frente a la adquisición de la vivienda a un tercero, sea este un profesional o un particular, una tercera posibilidad de compra de vivienda, muy extensamente implantada en el mercado inmobiliario, es la promoción en régimen cooperativo, el cual, independientemente de las indudables ventajas que supone para el adquiriente, comporta indudables riesgos, especialmente evidenciados en los últimos años, que las garantías señaladas para la compraventa empresarial, aun siendo aplicables también en este supuesto, no logran salvar. Ello se debe a que los peculiares caracteres de este sistema lo hacen equipararse a una promoción para uso propio, siendo los socios-adquirentes los únicos responsables del resultados de la promoción, pese a que normalmente estas cooperativas son impulsadas por terceros profesionales (gestores) que sin bien son los que en la práctica diseñan y deciden todos los aspectos de la promoción, controlando la misma, quedan exonerados de responsabilidad. Ante la falta de profesionalidad o ética de algunos gestores, no es desgraciadamente de extrañar en este sistema que los cooperativistas adquirentes se sientan defraudados al tener que soportar desviaciones respecto de las condiciones inicialmente ofertadas por los gestores, especialmente en cuanto al precio y plazo de entrega, sin ser indemnizados por ello.
	Para aminorar los riesgos del régimen cooperativo, asegúrese al máximo de la fiabilidad de los gestores pidiendo informes sobre actuaciones anteriores, e incluso pidiendo garantías adicionales aunque no estén legalmente obligados a prestarla.
Viviendas terminadas y viviendas programadas o en construcción.	Como se ha señalado con anterioridad, la exigibilidad y relevancia de los instrumentos a disposición del comprador para prevenir conflictos difieren según la vivienda este terminada o se encuentre aun en construcción,e incluso, simplemente proyectada.
*Viviendas terminadas*	En este caso es exigible toda la documentación reseñada en los apartados anteriores (salvo garantía de cantidades entregadas a cuenta, al no existir estas), si bien la garantía se obtiene fundamentalmente con la siguiente documentación:
	-Certificado del Registro de la Propiedad, para asegurarse de la titularidad del vendedor y de la situación de cargas y gravámenes de la vivienda.
	-Licencia de primera ocupación, si es primera transmisión, y además Cédula de Calificación Definitiva si es una VPO.
	-Justificante de pago de las cuotas de la comunidad y del IBI.
*Viviendas programadas o en construcción*	En este caso se trata de la compra de una vivienda futura o sobre plano. Por ello no es exigible toda la documentación reseñada en los apartados anteriores sino desde el momento en que, por la fase en la que se encuentre la promoción, deba legalmente contar con ella el promotor y pueda, por tanto, aportarla al comprador. Los riesgos son consiguientemente mayores que en el supuesto de compra de vivienda terminada, teniendo especial relevancia, como medida preventiva, la exigencia antes o en el momento de la firma del contrato, de la siguiente documentación:
	-Proyecto técnico aprobado y licencia de edificación.
	-Cédula de Calificación Provisional si es VPO.
	-Cédula Urbanística, con lo que evitaremos sorpresas en cuanto a la eventual inexistencia de equipamientos complementarios ofertados (zonas verdes, pistas de juego, etc...) o sobre el uso público de los mismos.
	-Certificación Registral, que refleje la inscripción de la Obra Nueva y División Horizontal en el Registro, la titularidad del vendedor y la situación de cargas y gravámenes de la vivienda.
	-Inclusión en el contrato de todas las cláusulas reseñadas en el apartado correspondiente, teniendo especial relevancia la expresión de:
	a) Precio Total, forma de financiación y garantía.
	b) Superficie, no sólo construida sino útil.
	c) Plazo de entrega.
	En cualquier caso, recabe información sobre la actuación del promotor en actuaciones precedentes, pues es la mejor garantía.