| HIPOTECA DE LA
VIVIENDA |
La formalización del préstamo hipotecario no se trata
tan solo de la garantía personal, sino que el inmueble quedará afectado como garantía
del pago del préstamo |
El prestamo
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Se valoran dos factores:
El primero es el valor de tasación cumple una doble función: por un lado, aumenta
la seguridad de la entidad financiera, y por otro, le servirá a usted como criterio
orientativo.
El segundo es que generalmente las entidades recomiendan que la cuota que se
pague al mes no sea superior a un 35% de los ingresos mensuales.
Si un familiar o amigo te deja dinero, haz un contrato por escrito y preséntalo ante
Hacienda para poder deducirte. |
Amortización
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En los préstamos hipotecarios se dispone de un amplio plazo
que puede llegar hasta los treinta y cinco años.
Hay que encontrar su punto de equilibrio ya que cuanto más alargue el plazo más
intereses deberá pagar y si se reduce demasiado podría llegar a suponerle una
pesada carga.
Hay varios sistemas de amortización la mayoría de los préstamos hipotecarios que se
ofrecen, se amortizan mediante cuotas mensuales constantes que comprenden capital e
intereses (sistema francés). Esto significa que cada cuota que se pague servirá para
cubrir por una parte el capital que se solicitó y por otra los intereses del préstamo.
Cuando el tipo de interés es variable, en el momento en el que se revise el tipo de
interés, se recalculará una nueva cuota que se mantendrá constante hasta la próxima
revisión |
| Tipos de
préstamos hipotecarios |
Básicamente hay tres modalidades de hipoteca: a interés
fijo, variable o mixto. La elección dependerá de las preferencias y la situación de
cada persona. |
Préstamos hipotecario a
tipo fijo
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El tipo de interés se mantiene fijo durante toda la vida
del préstamo, independientemente de la evolución de los tipos de interés en el mercado.
Pagará cada mes la misma cuota. Normalmente se contrata por un período máximo de 15
años. Para elegir entre préstamos a tipo fijo de diferentes entidades los aspectos que
se consideran son:
- El tipo de interés.
- La comisión de apertura.
- La comisión por cancelación anticipada.
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Préstamos hipotecario a
tipo variable
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El tipo de interés que se oferta en un inicio se aplica
sólo durante los seis o los primeros doce meses . Para el resto del período, el tipo de
interés se revisa en función de un Índice de Referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al
que se le suma un diferencial. Para elegir los
aspectos que se deben considerar son:
- El índice de Referencia establecido y el
diferencial que se le aplica (piense que este tipo de interés se va a aplicar durante
gran parte de la vida de su préstamo)
- Comisión de apertura e interés del primer año.
Estos valores deben utilizarse como criterios de decisión si comparamos préstamos con el
mismo índice de Referencia y diferencial.
Otras características de este tipo de operaciones son las
siguientes:
- La cuota que usted pagará varía cada año.
- Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30 ó 35
años.
- La comisión por cancelación anticipada es como máximo del
1% (Ley 2/1.994).
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Préstamos
hipotecario a tipo mixto
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El tipo de interés ofertado inicialmente se aplica de
forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de 1 a 3 años.
Para el resto del periodo, el tipo de interés se revisa en función de un índice de
referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se suma un diferencial.
La cuota que usted pagará es fija los primeros años (en función del pacto realizado) y variará
anualmente el resto.
Para elegir entre préstamos hipotecarios mixtos, los aspectos que se deben tener en
cuenta son:
- El tipo de interés del tramo fijo y el tiempo que
durará este tipo
- El índice de Referencia establecido y el diferencial
que se le aplica para el resto de años
- La comisión de apertura.
- La comisión por cancelación anticipada.
En todos los casos como medida para comparar distintos
préstamos necesitará conocer el tipo anual equivalente (T.A.E.)
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Indices de
referencia del préstamo hipotecario
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Los más utilizados son:
- Euribor: Media de los tipos de interés de las
operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria
Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados,
entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al
plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión
Monetaria.
- Mibor a un año: Media de los tipos de interés de
las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario
de Madrid.
- IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de
interés de los préstamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o
renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
- IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a
las Cajas de Ahorros.
- Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Media
semestral del rendimiento en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre
dos y seis años.
- Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente por la
Confederación Española de Cajas de Ahorros.
La aplicación de los indices de referencia tienen en cueta
dos factores.
El primero, es lo que se conoce como el redondeo, muchas entidades suelen
redondear los decimales de los índices de referencia .Así, por ejemplo, si el euribor
está en el 3.60%, éste se redondea al 3.75%
El otro es la aplicación al índice del llamado margen o diferencial, que no es
más que la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que se ha tomado
como base. Si un cliente tiene contratado un préstamo al euribor más un punto y el
euribor está en el 4%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 4% más el punto
establecido en el diferencial, es decir, un 5%.
Para comparar dos préstamos con índices distintos tendrá que tener en cuenta el
diferencial, sumar ambas cantidades y ver cuál resulta inferior. |
