LA VIVIENDA

Consultas realizadas por el Bufete Díaz-Arias

Consejos antes de comprar una vivienda
Consejos sobre la vivienda

BUSQUEDA DE LA VIVIENDA	Se puede buscar la vivienda bien directamente bien a través de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado, cuyos honorarios los deberá soportar el vendedor.

Forma de financiación o pago	El precio de la vivienda puede abonarse al contado o mediante pago aplazado. En el primer caso, el vendedor recibe la totalidad del precio a la firma de la escritura pública y entrega de la vivienda al comprador, pudiendo este para ello formalizar un préstamo hipotecario o subrogarse en la hipoteca que tuviera constituida el vendedor. Es usual, en la compra de viviendas no terminadas, el pago de cantidades a cuenta antes de dicho momento, las cuales han de ser deducidas del precio final.
	Sólo desde la fecha de la escritura pública y no desde la puesta a disposición de la vivienda, el comprador debe comenzar a pagar el principal e intereses del préstamo hipotecario por él constituido o en el que se hubiere subrogado. Por tanto no pague intereses que no le correspondan. El pago es aplazado cuando el precio o parte de él se abona después de la escritura pública de compraventa, pudiendo en este supuesto el vendedor pedir al comprador el abono de intereses por las cantidades aplazadas y garantías de pago.
	Los gastos que se derivan de la compra de un piso: Notario, tasador y seguro suele suponer un diez por ciento del valor del precio de la vivienda que vamos a comprar. Así, si queremos comprar un piso tasado en unos 15.000.000 de pesetas, pagaremos alrededor de un millón y medio en esos gastos.

Aspectos fiscales de la vivienda	En las transmisiones de vivienda inciden directamente cuatro impuestos:
	ITP o IVA, según el caso, e IAJD	Si se trata de la primera transmisión de la vivienda, el comprador deberá abonar al vendedor el IVA. Si se trata de segunda o posteriores transmisiones, el comprador, en lugar de abonar el IVA al vendedor, abonará a Hacienda el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En ambos casos deberá abonar a Hacienda, además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo que se trate de una vivienda de protección oficial (VPO), ya que la adquisición de ésta se encuentra exenta de tal impuesto. Están exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad “documentos notariales”, las escrituras de cancelación o amortización de empréstitos materializados en obligaciones (T.S. S, 08-11-2000).
	IIVTNU (Plusvalía)	Según la Ley 39/88 de Haciendas Locales, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido como plusvalía) recae sobre el vendedor, desapareciendo desde el 1-1-90 la responsabilidad subsidiaria del comprador.
	IRPF	Por inversión en la adquisición de la primera vivienda (residencia habitual) el comprador puede desgravar en este impuesto un porcentaje de las cantidades abonadas tanto en concepto de precio como de otros gastos originados por la compraventa, si bien con un límite máximo de 1.500.000, con carácter general. Así mismo podrán deducirse como gastos los intereses del préstamo hipotecario. Por otra parte, y desde la escritura pública de compraventa, el comprador deberá incluir como ingreso en la declaración de la renta el valor que resulte de aplicar un determinado porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda o sobre su precio en escritura si este último fuese superior.
	IBI (Contribución Urbana)	El impuesto sobre Bienes Inmuebles, conocido como contribución urbana, es un tributo real que soporta directamente la vivienda, con independencia de quien sea su titular. Se paga cada año y consiste en un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda.
Tipos de vivienda	La financiación de la vivienda varía sustancialmente según se trate de:
	Viviendas libres	En este caso las condiciones de financiación serán las que libremente negocien las partes contratantes, no siendo objeto de ayudas administrativas ni, por consiguiente, de limitaciones de este carácter a la libre disposición y uso de la vivienda.
	Viviendas protegidas.	Son aquellas que en virtud de una protección administrativa dan derecho a una financiación cualificada o ventajas económicas al comprador y al promotor siempre que reunan los requisitos exigidos por la normativa aplicable, debiendo soportar los mismos a cambio de una serie de limitaciones administrativas a la libre disposición y uso de la vivienda.
Las VPO pueden ser de promoción pública o privada, según la personalidad jurídica del promotor, distinguiendose también diversos regímenes en función del nivel máximo de renta de los adquirentes a que están destinadas y del precio máximo permitido. Son también viviendas protegidas las VPP, estando las mismas sujetas a un procedimiento especial de adquisición y dirigidas a los sectores más bajos de renta. Por último se incluyen en las viviendas protegidas las llamadas VPT.
*Ventajas de las VPO*	Las ventajas económicas y financieras de las que puede beneficiarse el comprador consisten en:
	- Limitación del precio de venta y subvención a fondo perdido por un porcentaje sobre el precio total de la vivienda.
	- Concesión o subrogación de un préstamo cualificado, así como la subsidiación de intereses del préstamo.
	- Bonificación en aranceles y honorarios de Notarios y Registradores.
	- Exención del IAJD y reducción del tipo impositivo del IVA cuando se trate de VPO régimen especial.

*Limitaciones de las VPO*	Las limitaciones y obligaciones que habrá de soportar el comprador de VPO son básicamente las siguientes:
	- Deber de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente y ocuparla en el plazo de tres meses desde la entrega de llaves, así como mantenerla en buen estado de conservación.
	- No transmitir la vivienda dentro de un determinado plazo, que varía según el régimen de protección oficial, sin antes pedir autorización y devolver el importe de la subvención recibida a la Administración concedente, más los intereses legales originados desde que la recibió.
	- No ceder en venta o en arrendamiento la vivienda por precio o renta superior al máximo que esté en vigor en el momento de la cesión, salvo que la vivienda se encuentre acogida a regímenes anteriores al R.D. 31/78, en cuyo caso el precio será el que líbremente acuerden las partes.
El incumplimiento de las limitaciones señaladas implica la descalificación de la vivienda con carácter de sanción, lo que comporta la imposición de multa y las devolución de las cantidades recibidas en concepto de subsidiación de intereses y subvenciones a fondo perdido, incrementadas con los intereses legales desde su percepción.