LA VENTA DE VIVIENDA PARA LA ADQUISICIÓN DE OTRA NUEVA

Bufete Díaz -Arias

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existe un supuesto en que aun habiéndose producido un incremento de patrimonio gravable, puede quedar exonerado de tributación si el importe obtenido por la transmisión del bien que originó el incremento se reinvierte en otro bien de la misma naturaleza. Nos referimos a la reinversión en vivienda habitual.

Se excluyen de gravamen los incrementos de patrimonio obtenidos por la transmisión de la vivienda habitual del sujeto pasivo, siempre que el importe total de la misma se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual, dentro de un plazo no superior a dos años.

Advertidas las líneas generales de la reinversión por adquisición de nueva vivienda habitual, hay que matizar que si se pretende exonerar la totalidad del incremento de patrimonio, es preciso reinvertir la totalidad del importe de la transmisión de la vivienda. Se efectúa, por tanto, la reinversión total y la exención plena del incremento, cuando el importe total de la enajenación se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Esto no quiere decir que si se reinvierte sólo una parte se pierda el beneficio, sino que se exonera el incremento en la misma proporción. Nos hallaríamos, en este caso, ante la exención parcial.

Por tanto, a titulo de ejemplo, siendo el valor de transmisión 15.000.000 de pesetas y el valor de adquisición 14.500.000 de pesetas nos encontramos con un incremento de patrimonio previo de 500.000 pesetas. A partir de este último dato habría que estimar el denominado período de permanencia.

Brevemente explicaremos cómo hallar los valores anteriores, que son un valores fiscales y no deben identificarse necesariamente con los precios.

Así pues, el de adquisición lo forman; el importe real por el que se efectuó la adquisición, el coste de inversiones y mejoras realizadas y además los gastos (notaría, registro, etc) y tributos (IVA o ITP) inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente (salvo intereses). Este valor de adquisición se actualiza mediante la aplicación de coeficientes que corrigen el efecto de la inflación atendiendo a los diversos años en que se incurrió en los diversos conceptos anteriores.

El Valor de Transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado minorado por los gastos y tributos accesorios (25% de la denominada plusvalía municipal).

Por último, siguiendo con el ejemplo, la plusvalía así obtenida, que resultó de 500.000 pts, podría verse reducida en un porcentaje de 11,11% por cada año del periodo de permanencia que exceda de dos que mediase entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996, siempre y cuando el inmueble se hubiese adquirido antes del 9 de junio de 1996 y fuese transmitido a partir del 1 de enero de 1997 (nótese que si la adquisición se realizó a partir del 31 de diciembre de 1994 no hay reducción).

Calculado, por fin, el incremento de patrimonio resultante, éste quedará exonerado de reinvertir la totalidad del importe de la transmisión de la vivienda, es decir, los 15.000.000 de pesetas, en la adquisición de nueva vivienda habitual.

Por lo demás de no reinvertir la totalidad deberá procederse a realizar una simple regla de tres con el objeto de averiguar la exoneración correspondiente a la reinversión.

En cuanto a la deducción en la cuota del 15% por adquisición de vivienda habitual, es importante conocer, la incompatibilidad existente entre la exención del incremento patrimonial para los mismos bienes e importes en que se materialice la reinversión con la deducción en la cuota por adquisición de vivienda. Sólo cuando el importe invertido en la adquisición de la nueva vivienda habitual supere al reinvertido como consecuencia de la enajenación de la antigua vivienda habitual este exceso sí que podrá acogerse a la deducción en la cuota por adquisición de vivienda.

Igualmente, es necesario entender por "vivienda habitual" aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. Si la vivienda deja de constituir la residencia habitual antes de finalizar los tres años, se pierden las deducciones practicadas, debiéndose imputar al ejercicio en que se haya interrumpido el citado plazo, más los intereses de demora correspondientes. Unicamente en el caso de que concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio se tendrán por válidas las deducciones hasta ese momento practicadas.